지방 아파트 보유 중, 서울 아파트 매매 시 세금은? (취득세, 양도세, 임대소득세 등 정리)

최근 부동산 시장이 다시 꿈틀대면서 지방에서 실거주 중인 집을 유지한 채,
서울에 소형 아파트를 투자 목적으로 매입하려는 수요가 늘고 있습니다.

특히 “지방 아파트 실거주 + 서울 아파트 전세 또는 월세 낀 상태로 매매”하는 경우,
양도소득세, 취득세, 임대소득세, 보유세 등의 세금 이슈가 복잡하게 얽힐 수 있는데요.

이번 포스팅에서는
👉 지방 1주택 실거주 상태에서 서울 아파트(약 3억)를 전세 또는 월세 낀 매매 시, 어떤 세금이 발생하는지
하나씩 정리해드립니다.

📌 시나리오 가정

• 현재 보유 중: 지방 아파트 (2억 원 실거주 중, 1주택)
• 추가 매입 예정: 서울 아파트 (3억 원)
  • 세입자가 있는 상태로 전세 또는 월세 낀 매매
  • 당장 실입주 불가, 임대 유지

✅ 1. 취득세 (서울 아파트 구입 시)

서울 아파트를 매입할 때 가장 먼저 발생하는 세금은 바로 취득세입니다.

🔶 현재는 ‘1주택 보유 + 1주택 매입’ = 2주택자로 간주됨

서울이 조정대상지역에 해당하고
이미 1주택(지방)을 보유한 상태라면,
서울 아파트 취득 시 중과세율이 적용될 수 있습니다.

📌 3억 원 아파트 구매 시 취득세
→ 약 2,400만 원 부과 가능

💡 단, “일시적 2주택자 요건”을 만족하면 중과세 예외 적용될 수 있습니다.
예: 기존주택 매도 조건을 1~3년 내 충족 시

✅ 2. 양도소득세 (지방 아파트 향후 매도 시)

서울 아파트를 먼저 매입하면
그 시점부터는 2주택자가 되며, 기존 주택을 처분할 때 양도세 비과세 혜택을 못 받을 수 있습니다.

🔹 하지만! 아래 조건을 충족하면 비과세 가능

‘일시적 2주택자 비과세 요건’ (2024년 기준):

이 조건을 만족하면
✔ 지방 집을 팔 때 양도세 비과세 가능

📌 지방 아파트가 실거주 2년 이상 보유 상태라면
장기보유특별공제 + 비과세 적용으로 양도세가 거의 없거나 0원일 수 있습니다.

✅ 3. 임대소득세 (월세 or 전세 수입 발생 시)

🔸 월세 낀 경우

월세 수익이 발생하면, 연간 200만 원 초과 시 임대소득세 과세 대상입니다.

🔸 전세 낀 경우

전세는 월수익이 없지만, 일정 조건을 만족할 경우 간주임대료 개념으로 과세될 수 있습니다.

✅ 4. 보유세 (재산세 / 종합부동산세)

2주택자가 되면 보유세 부담도 커질 수 있습니다.

• 재산세: 보유 부동산 가격 기준으로 매년 과세
• 종합부동산세: 공시가격 총합이 6억 원 초과 시 과세 대상 (1세대 1주택자 → 9억 초과)

⚠ 2주택자 종부세는 중과세율이 적용될 수 있어
📌 미리 세 부담 예측이 중요합니다.

📌 전체 세금 정리 요약

✅ 이런 경우라면 세 부담 줄일 수 있어요!

• 서울 아파트 매수 시점 기준으로 지방집을 일정 기간 내 매도하면
  👉 일시적 2주택 비과세 요건 충족 가능
• 월세보다 전세를 유지할 경우
  👉 임대소득세 부담 줄일 수 있음
• 취득 순서를 지방 집 매도 → 서울 집 매수 순서로 바꾸면
  👉 1주택 유지로 취득세 낮출 수 있음

💡 마무리

지방에 실거주 주택을 보유한 상태에서
서울 아파트를 추가로 매입하려는 경우,
단순한 부동산 거래처럼 보여도 취득세부터 양도세, 임대소득세까지 세금 계산이 복잡하게 얽혀 있습니다.

세금 부담을 최소화하려면:

✅ 매매 시점과 순서 조절
✅ 일시적 2주택자 비과세 요건 충족
✅ 취득세 중과 여부 사전 확인
✅ 월세보다 전세 선택 (소득세 절세)

이 4가지를 중심으로 전략적으로 접근하셔야 합니다.