안녕하세요!
1인 부동산 법인을 운영하시는 분들 중에서, 임대 실적이 없는데도 부가세 신고 시 ‘임대공급가액명세서’ 제출하라는 메시지를 받아 당황하신 분들이 많습니다.
오늘은 부동산 매매와 임대 외에 컨설팅 매출만 발생한 법인이 어떻게 부가세 신고를 처리해야 하는지 실제 사례를 통해 정리해보겠습니다.
🏢 사례 요약
- 사업자 유형: 1인 부동산 법인
- 사업 내용: 부동산 매매, 임대, 컨설팅 등
- 2025년 상반기 실적
- 부동산 매매 없음
- 임대 없음
- 컨설팅 매출 1건 발생
홈택스를 통해 부가세 신고를 하려는 순간!
👉 “부동산임대공급가액명세서를 제출하셔야 합니다” 라는 안내가 뜨며 당황하게 되셨죠?
❓ 임대 실적이 없는데 왜 명세서를 제출하라고 하나요?
부가가치세법상 부동산 임대업을 포함한 법인사업자는 임대 실적이 있든 없든,
정기 부가세 신고 시 임대 관련 명세서를 함께 제출해야 할 의무가 있습니다.
즉, 실적이 없더라도 ‘0원’으로 제출해야 한다는 뜻입니다.
이유는?
👉 법인이 부동산 임대업을 사업자 등록 시 포함시켰기 때문입니다.
홈택스는 자동으로 ‘임대업 등록 여부’를 판단하여 명세서 제출을 요구하게 됩니다.
✅ 부동산 임대 외 매출(컨설팅 수익) 처리 방법
컨설팅이나 용역 형태의 매출은 일반 과세 매출로 처리하면 됩니다.
임대업 매출과 구분해서 신고하는 것이 핵심입니다.
📌 처리 절차 요약
| 항목 | 처리 방법 |
|---|---|
| 부동산 임대 실적 | 없음 → 공급가액 “0원” 입력 |
| 임대보증금 | 없음 → 간주임대료 계산 불필요 |
| 컨설팅 매출 | 일반 매출 항목으로 부가세 포함 기재 |
| 명세서 제출 | 임대공급가액명세서에 “0원”으로 제출 |
🖥️ 홈택스에서 부가세 신고 시 입력 방법
- 부가세 신고서 작성 시작
→ 과세표준 및 세액신고서 선택 - 사업 유형별 매출 입력
- “기타 서비스” 항목에 컨설팅 매출 입력
- 해당 금액에 대한 세금계산서가 있다면 발행 내용 기준으로
- 부속서류 제출 → 임대공급가액명세서 작성
- “임대사업자”로 등록된 경우 자동으로 제출 항목이 생성됨
- 임대 건물, 보증금 없음 → 전부 “0원”으로 입력 후 저장 및 제출
- 신고 완료
→ 컨설팅 매출 포함된 신고 완료 & 임대 명세서 0원 제출 처리
💡 실무 팁
- 임대 건물이 없고 실적이 없어도 임대 명세서 제출은 의무입니다.
- 보증금이 없는 경우, 간주임대료 항목은 작성하지 않아도 됩니다.
- 컨설팅이나 자문 매출은 일반 사업 매출로 정확하게 입력해야 합니다.
- 명세서 미제출 시 가산세 발생: 미제출 금액 또는 과소 신고 금액의 1% (최소 수천 원~수만 원 수준이더라도 피하는 것이 좋습니다)
🔍 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 임대 계약이 없었는데 명세서 제출해야 하나요?
→ 네. 임대업 등록이 되어 있다면 0원이라도 명세서를 제출해야 합니다.
Q2. 명세서를 제출하지 않으면 어떻게 되나요?
→ 미제출 금액의 1% 가산세가 부과됩니다. 실제로 국세청의 자동계산 시스템에 잡힐 수 있습니다.
Q3. 보증금도 없고, 부동산도 없다면 생략해도 되나요?
→ 아니요. 임대업 등록이 되어 있다면 실질 유무와 관계없이 명세서는 제출해야 합니다.
✅ 마무리 요약
| 구분 | 처리 방법 |
|---|---|
| 부동산 임대 실적 없음 | 공급가액 0원으로 명세서 제출 |
| 임대보증금 없음 | 간주임대료 계산 불필요 |
| 컨설팅 매출 있음 | 일반 매출 항목으로 입력 후 부가세 납부 |
| 명세서 제출 누락 시 | 가산세 발생 가능성 있음 |
✨ 마무리 한마디
사업을 하면서 발생하는 예상치 못한 신고 항목, 특히 부동산 법인의 임대 관련 명세서는 혼란을 주기 쉽습니다.
하지만 핵심은 딱 하나!
**”등록되어 있다면, 실적이 없더라도 신고는 해야 한다”**입니다.
간단하게 0원으로 입력 후 제출만 해도 충분히 의무를 다한 것이니 걱정하지 마세요.
더 복잡한 상황이 있거나, 홈택스 입력에서 막히신다면 댓글로 문의 주세요! 😊